Rechtliche Situation prüfen, Grundbuch einsehen, Erbschein beantragen, mögliche Belastungen sichten.
Haus geerbt was tun?
EIN ERBE, VIELE FRAGEN: WIE GEHEN SIE RICHTIG VOR?
Ein geerbtes Haus bedeutet Verantwortung – emotional, rechtlich und finanziell. Oft kommt die Immobilie unerwartet, manchmal in schwierigen Familienkonstellationen oder mit unklaren Unterlagen. Wer ein Haus geerbt hat, steht vor einer Vielzahl an Entscheidungen: Was tun mit dem Erbe? Verkaufen, behalten oder vermieten? Was ist mit Schulden, Steuern und Miterben?
Damit Sie den Überblick behalten, begleiten wir Sie Schritt für Schritt durch alle wichtigen Fragen. Die Haubner Group steht Ihnen als erfahrener Partner zur Seite – mit Fingerspitzengefühl, Fachwissen und regionaler Marktkenntnis für Immobilien Bremen.
ERBSCHEIN, TESTAMENT UND GRUNDBUCH: RECHTLICHES ZUERST KLÄREN
Zuerst sollten Sie die rechtliche Situation prüfen. Gibt es ein Testament? Wenn ja, wurde es eröffnet und ist es wirksam? Oder greift die gesetzliche Erbfolge?
Ohne notarielles Testament benötigen Sie einen Erbschein, um gegenüber Banken, Versicherungen oder Behörden handlungsfähig zu sein. Der Erbschein belegt, wer rechtlich als Erbe gilt – auch für das Grundbuch. Erst nach Eintragung im Grundbuch sind Sie offiziell Eigentümer der Immobilie.
Tipp: Auch bei klarer Testamentlage empfiehlt sich die Grundbuchumschreibung frühzeitig, denn sie ist Voraussetzung für jeden späteren Verkauf.
ERBSCHAFT ANNEHMEN ODER AUSSCHLAGEN?
Ein Erbe ist kein Automatismus – es kann auch ausgeschlagen werden. Das ist vor allem dann sinnvoll, wenn neben dem Haus auch Schulden oder größere Sanierungskosten auf Sie übergehen würden.
Wichtig: Die gesetzliche Ausschlagungsfrist beträgt sechs Wochen nach Kenntnis des Erbfalls. Innerhalb dieses Zeitfensters sollten Sie mit Experten (Anwalt, Steuerberater oder Makler) klären, ob sich die Annahme lohnt.
SCHULDEN UND NUTZUNG: IMMOBILIE GENAU PRÜFEN
Ein geerbtes Haus kann belastet sein: Hypotheken, Wohnrechte oder Mietverhältnisse müssen berücksichtigt werden. Lassen Sie sich die Unterlagen vollständig vorlegen:
- Grundbuchauszug (Abteilung II & III)
- Mietverträge, falls vermietet
- ggf. Nießbrauch- oder Wohnrechtsvereinbarungen
Auch der Zustand der Immobilie spielt eine zentrale Rolle: Besteht Sanierungsbedarf? Gibt es Modernisierungsrückstau oder energetische Mängel? Eine unabhängige Begutachtung schützt vor Fehleinschätzungen.
GRUNDBUCH: OHNE UMSCHREIBUNG GEHT NICHTS
Sobald das Erbe angenommen wurde, muss das Grundbuch aktualisiert werden. Dafür benötigen Sie:
- einen Erbschein (beim Nachlassgericht)
- ggf. Testament oder Erbvertrag
- einen formlosen Antrag auf Grundbuchberichtigung
Die Änderung ist bei Erbschaften in der Regel gebührenfrei, wenn sie innerhalb von zwei Jahren erfolgt. Erst nach der Umschreibung dürfen Sie die Immobilie rechtlich wirksam verkaufen oder vermieten.
IHRE MÖGLICHKEITEN BEIM GEERBTEN HAUS
Selbst einziehen
Wenn die Immobilie zu Ihrem Leben passt, ist der Einzug die einfachste Lösung. Denken Sie an Sanierungsbedarf, laufende Betriebskosten und an Ihre mittelfristige Lebensplanung.
Vermieten
Die Vermietung lohnt sich oft als Einkommensquelle – vorausgesetzt, der Zustand der Immobilie ist solide und das Mietniveau der Region attraktiv. Gerne beraten wir Sie zu Marktpreisen, Mieterauswahl und dem Einstieg als Vermieter.
Verkaufen
Bei vielen geerbten Häusern ist ein Verkauf die pragmatischste Lösung, insbesondere bei älteren Objekten, geteiltem Erbe oder fehlender Nutzungsperspektive. Wir begleiten Sie beim gesamten Verkaufsprozess – von der Wertermittlung bis zur Schlüsselübergabe. Mehr über unsere Leistungen erfahren Sie hier: Immobilien Bremen
ERBENGEMEINSCHAFT? SO VERMEIDEN SIE STREIT
Wenn mehrere Personen erben, entsteht eine Erbengemeinschaft. Entscheidungen, etwa über Verkauf oder Umbau, dürfen nur gemeinsam getroffen werden. Uneinigkeit führt oft zu Stillstand und emotional belastenden Situationen.
Sinnvoll ist in vielen Fällen die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft, etwa durch Verkauf an einen Dritten oder an einen der Miterben. Wir helfen Ihnen dabei, eine faire Lösung zu finden – einfühlsam, rechtssicher und klar strukturiert.
Kommt keine Einigung zustande, bleibt als letzter Ausweg die Teilungsversteigerung. Dabei handelt es sich um ein rechtlich zulässiges Verfahren, bei dem die Immobilie öffentlich versteigert wird, um den Erlös unter den Erben aufzuteilen. Allerdings ist dieser Weg oft mit wirtschaftlichen Verlusten und familiären Spannungen verbunden – wir beraten Sie gerne frühzeitig, um eine solche Eskalation zu vermeiden.
IMMOBILIE BEWERTEN LASSEN: DER SCHLÜSSEL ZUR KLAREN ENTSCHEIDUNG
Ob Eigennutzung, Vermietung oder Verkauf – ohne eine verlässliche Wertermittlung bleibt jede Entscheidung spekulativ. Deshalb empfehlen wir eine fundierte Immobilienbewertung.
Nutzen Sie jetzt unser kostenfreies Online-Tool zur Immobilienbewertung
STEUERLICHE FOLGEN – WAS FÄLLT AN?
Je nach Verwandtschaftsgrad gelten unterschiedliche Freibeträge:
- Ehepartner: 500.000 €
- Kinder: 400.000 €
- Enkel: 200.000 €
Liegt der Wert der Immobilie darunter, fällt keine Steuer an. Wenn Kinder das Haus erben und es selbst für zehn Jahre bewohnen, entfällt die Steuer ebenfalls.
Immobilien werden zum Verkehrswert angesetzt, dieser sollte im Zweifel überprüft werden.
SPEKULATIONSSTEUER – WAS GILT BEIM IMMOBILIENVERKAUF?
Spekulationssteuer wird nur fällig, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren weiterverkauft wird und nicht selbst bewohnt wurde. Lassen Sie sich dazu individuell beraten.
Bei geerbten Immobilien gilt: Die Spekulationsfrist des Erblassers wird übernommen. Das bedeutet, wurde das Haus vom Erblasser bereits vor mehr als zehn Jahren gekauft oder mindestens drei Jahre vor seinem Tod selbst genutzt, fällt in der Regel keine Spekulationssteuer an.
Entscheidend ist also nicht nur der Zeitpunkt der Erbschaft, sondern auch die Besitz- und Nutzungsdauer des Verstorbenen. Eine frühzeitige steuerliche Prüfung kann hier viel Geld sparen.
CHECKLISTE: WAS SIE BEIM GEERBTEN HAUS IMMER IM BLICK BEHALTEN SOLLTEN
- Erbe annehmen oder ausschlagen?
- Eigentumsverhältnisse und Grundbuch prüfen
- Lasten und Schulden klären
- Zustand der Immobilie sachlich bewerten
- Immobilienwert professionell ermitteln
- Nutzung abwägen: selbst bewohnen, vermieten oder verkaufen?
- Steuerliche und rechtliche Rahmenbedingungen verstehen (Erbschaft, Spekulation)
- Alle relevanten Unterlagen sichern (z. B. Bauakte, Energieausweis)
- Bei Erbengemeinschaft klare Absprachen treffen
- Professionelle Begleitung einholen
BERATUNG UND BEGLEITUNG – DIE HAUBNER GROUP AN IHRER SEITE
Ein geerbtes Haus ist oft mehr als nur eine Immobilie. Es ist Erinnerung, Verantwortung und Chance zugleich. Wir begleiten Sie transparent, empathisch und strukturiert – vom ersten Überblick bis zum Verkaufsabschluss oder zur dauerhaften Nutzung.
Erfahren Sie mehr über unsere Leistungen rund um Immobilien Bremen – und lassen Sie sich unverbindlich beraten.
FAQ: HAUS GEERBT – WAS TUN?
Haus geerbt – was tun als Erstes?
Kann ich ein geerbtes Haus verkaufen, obwohl noch nicht im Grundbuch?
Nein. Erst nach Umschreibung im Grundbuch sind Sie rechtlich berechtigt, die Immobilie zu verkaufen.
Wie wird der Wert des geerbten Hauses bestimmt?
Durch eine Verkehrswertermittlung, z. B. durch einen Immobilienmakler oder Gutachter. Zustand, Lage und Markt spielen die Hauptrolle.
Was passiert bei Schulden im Grundbuch?
Diese gehen auf Sie als Erbe über. Sie können das Erbe aber auch ausschlagen, wenn es wirtschaftlich nicht tragbar ist.
Was ist mit der Spekulationssteuer?
Sie fällt an, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren verkauft wird – außer sie wurde selbst bewohnt. Bei geerbten Immobilien zählt die Besitzdauer des Erblassers: wurde die Immobilie bereits vor über zehn Jahren erworben oder mindestens drei Jahre vor dem Tod selbst genutzt, entfällt die Steuer in der Regel.
Was tun bei Streit in der Erbengemeinschaft?
Einvernehmliche Teilung, Verkauf an Miterben oder Dritte und rechtliche Vermittlung sind sinnvolle Wege, um Streit in der Erbengemeinschaft zu lösen. Kommt keine Einigung zustande, bleibt als letzter Ausweg die Teilungsversteigerung – rechtlich zulässig, aber wirtschaftlich und familiär oft belastend.