Vierhundert Meter vom Kurfürstendamm entfernt steht ein Vorderhaus von etwa 1892, und dahinter, über einen begrünten Innenhof erschlossen, ein zweites Haus von etwa 1911. Massive Ziegelbauweise, Stuck, breite Dielen, ein Treppenhaus mit originaler Holzbalustrade und Bleiglasfenster. Berliner Gründerzeit in der City-West, seit Jahrzehnten in einer Hand und nun erstmals am Markt.
Was hier verkauft wird, sind sechzehn Einheiten auf 1.037 Quadratmetern Fläche und 568 Quadratmetern Grund: dreizehn Wohnungen zwischen 37 und 90 Quadratmetern sowie drei Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss des Vorderhauses, die von der Frequenz einer der ältesten Einkaufslagen des Berliner Westens leben. Entscheidend für einen Bestandshalter ist jedoch weniger die Größe als die Verfügungsfreiheit. Das Objekt ist nicht in Wohnungseigentum aufgeteilt, es gibt keine Eigentümergemeinschaft und keine Beschlusslage. Weder Milieuschutz noch Denkmalschutz oder ein bezirkliches Vorkaufsrecht schränken den Erwerber ein. Wer hier kauft, entscheidet allein.
Der Ertrag folgt derselben Logik: solide heute, mit einem Hebel, der nicht behauptet, sondern belegt ist. Vierzehn der sechzehn Einheiten sind vermietet, die beiden freien Wohnungen sind kurzfristig zu Marktkonditionen vermietbar — für die eine liegen bereits eine Kalkulation der Hausverwaltung und ein Interessent vor, die andere wird zuvor hergerichtet. Bei Vollvermietung liegt die Jahresnettokaltmiete bei rund 123.700 Euro, was bezogen auf den Angebotspreis von 2.650.000 Euro dem 21,4-Fachen und einer Bruttorendite von 4,67 Prozent entspricht — und zwar ohne eine einzige Mieterhöhung.
Alles Weitere kommt hinzu. Mit durchschnittlich 7,84 Euro je Quadratmeter liegen die vermieteten Wohnungen unterhalb der Mittelwerte, die der Berliner Mietspiegel 2026 für Objekte dieser Baualtersklasse und Wohnlage ausweist. Die einschlägigen Spannenwerte liegen deutlich darüber. Eine Bewertung der individuellen Anpassungsmöglichkeiten obliegt dem Erwerber.
Getragen wird dieser Ertrag von einer Substanz, an der über ein Jahrzehnt kontinuierlich gearbeitet wurde. Rund 467.000 Euro sind seit 2015 in das Haus geflossen, darunter das neu gedeckte Dach des Hinterhauses und die instand gesetzte Fassade, dazu laufend modernisierte Bäder, Küchen und Fenster bei jedem Mieterwechsel. Der Feuerstättenbescheid ist mängelfrei. Auch die Wärmefrage, die heute jeden Bestandserwerb begleitet, ist beantwortet: Das Grundstück liegt nach dem Berliner Wärmeplan im Fernwärmebestandsgebiet (BEW Berliner Energie und Wärme GmbH), eine spätere Zentralversorgung wäre also ohne Wärmepumpe und ohne Eingriff in die Gebäudehülle darstellbar.
Bleibt der Spitzboden. Großflächig, mit guter Stehhöhe, intakter Holzkonstruktion und bereits vorhandenen Dachfenstern. Eine Fläche, die seit über hundert Jahren auf ihre Bestimmung wartet und die der Erwerber selbst definieren kann. Wo hier neuer Wohnraum entsteht, ist er von der Berliner Umwandlungssperre ausgenommen, und das ist in dieser Stadt bis 2030 eine Ausgangslage, die es kaum noch gibt.
Aus Rücksicht auf die Mieterschaft nennen wir die genaue Adresse nicht öffentlich, und aus demselben Grund zeigen die Wohnungsaufnahmen leergeräumte Räume, weil Möbel und persönliche Gegenstände für die Fotos entfernt wurden. Rufen Sie mich an, und Sie erhalten noch am selben Tag das Investorenmemorandum mit Adresse und Mietaufstellung je Einheit sowie Zugang zum Datenraum.
