Vermieter will Haus verkaufen und neue Eigentümer wollen einziehen

Was Mieter jetzt wissen müssen

Wenn ein Vermieter sein Haus verkaufen möchte und die neuen Eigentümer selbst einziehen wollen, prallen oft gegensätzliche Interessen aufeinander: Auf der einen Seite die berechtigten Wünsche der Käufer nach Eigennutzung, auf der anderen Seite die bestehenden Mietrechte. Für Mieter ist die Situation häufig mit Unsicherheit verbunden, Verkäufer müssen rechtliche Vorgaben beachten und Käufer brauchen Klarheit über Fristen, Kosten und Risiken.

Dieser Ratgeber erklärt Schritt für Schritt alle wichtigen Aspekte – von den Rechten der Mieter über den Ablauf des Verkaufs bis zu Besonderheiten wie Eigenbedarfskündigung, Härtefallregelungen und Vorkaufsrechten.

Rechtsgrundlage: „Kauf bricht nicht Miete“

Nach § 566 BGB gilt der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete. Das bedeutet: Auch wenn der Vermieter das Haus verkauft, bleiben bestehende Mietverträge in vollem Umfang gültig. Der Käufer tritt automatisch in alle Rechte und Pflichten ein.

Für Mieter heißt das: Sie müssen nach dem Verkauf nicht sofort ausziehen. Laufende Mietverträge, Kautionen, Nebenkostenabrechnungen und Kündigungsfristen bleiben bestehen. Der Käufer kann die Wohnung nur dann selbst nutzen, wenn er eine Eigenbedarfskündigung rechtlich korrekt ausspricht.

Eigenbedarfskündigung – Voraussetzungen und Grenzen

Damit neue Eigentümer einziehen können, ist eine Eigenbedarfskündigung erforderlich. Diese ist nur unter strengen Voraussetzungen möglich:

• Der Eigenbedarf muss nachvollziehbar und plausibel sein (z. B. für den Eigentümer selbst, Kinder oder Eltern).
• Es muss tatsächlich Wohnbedarf bestehen – etwa, weil der Käufer in die Region zieht oder mehr Platz benötigt.
• Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und eine Begründung enthalten.

Mieter können der Kündigung widersprechen, wenn ein Härtefall vorliegt, etwa bei hohem Alter, schwerer Krankheit oder fehlenden Ausweichmöglichkeiten. Dann entscheiden Gerichte im Einzelfall.

Kündigungsfristen – Wie lange Mieter bleiben dürfen

Auch wenn eine Eigenbedarfskündigung zulässig ist, bedeutet das nicht, dass der Mieter sofort ausziehen muss. Es gelten gesetzliche Kündigungsfristen:

• Bis 5 Jahre Mietdauer: 3 Monate
• 5 bis 8 Jahre Mietdauer: 6 Monate
• Über 8 Jahre Mietdauer: 9 Monate

Für Mieter verschafft das Planungssicherheit und Zeit, eine neue Wohnung zu finden. Verkäufer und Käufer müssen dies bei der Preisgestaltung berücksichtigen – denn vermietete Immobilien lassen sich in der Regel günstiger verkaufen als leerstehende.

Vorkaufsrecht der Mieter

Besonderheit: Bei einem Wohnungsverkauf nach Umwandlung in Eigentumswohnungen steht Mietern ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu. Sie können die Wohnung zu denselben Bedingungen erwerben, die mit einem Dritten vereinbart wurden. Bei Einfamilienhäusern oder Doppelhaushälften gilt dieses Vorkaufsrecht jedoch in der Regel nicht.

Pflichten des Verkäufers

Wer ein vermietetes Haus verkauft, muss bestimmte Unterlagen und Informationen vollständig bereitstellen:

• Aktuelle Mietverträge
• Nachweise über gezahlte Kautionen
• Betriebskostenabrechnungen
• Energieausweis
• Informationen über laufende Rechtsstreitigkeiten

Je transparenter die Unterlagen, desto reibungsloser läuft der Verkauf. Die Haubner Group unterstützt Eigentümer dabei, alle Dokumente frühzeitig zusammenzustellen und potenzielle Käufer professionell vorzubereiten.

Chancen und Risiken für Käufer

Für Käufer stellt sich die Frage: Lohnt sich der Erwerb eines vermieteten Hauses, wenn man selbst einziehen will?

• Vorteil: Der Kaufpreis ist oft niedriger als bei leerstehenden Objekten.
• Nachteil: Bis zur möglichen Eigennutzung können Monate oder sogar Jahre vergehen, abhängig von Kündigungsfristen und Härtefallregelungen.

Gerade in Städten wie bei Immobilien Bremen spielt diese Abwägung eine wichtige Rolle, da der Wohnungsmarkt angespannt ist und Eigenbedarfskündigungen zunehmend geprüft werden.

Ablauf des Verkaufsprozesses

1. Bewertung & Marktpreisermittlung – realistisch unter Berücksichtigung des bestehenden Mietverhältnisses.
2. Vermarktung – transparente Kommunikation gegenüber Käufern (Mietverträge, Fristen, Eigenbedarfsmöglichkeiten).
3. Bonitätsprüfung – Sicherstellung, dass Käufer die Finanzierung auch bei Übergangsfristen stemmen können.
4. Kaufvertrag & Notar – klare Regelungen zu Mietverhältnissen, Übergabe und Lasten/Nutzen.
5. Eigentumsübergang – inklusive Übernahme aller Pflichten gegenüber dem Mieter.

Rolle der Haubner Group

Die Haubner Group begleitet Verkäufer und Käufer in jeder Phase des Prozesses:

• Analyse & Beratung: Welche Verkaufsstrategie ist sinnvoll – Kapitalanleger oder Eigennutzer?
• Rechtssicherheit: Wir bereiten alle Unterlagen vollständig vor, sodass Käufer Klarheit haben und Verkäufer abgesichert sind.
• Verhandlung & Moderation: Bei Spannungen zwischen Mietern und Käufern vermitteln wir neutral und finden Lösungen.
• Marktvorteil: Durch unsere regionale Expertise und unser Netzwerk erreichen wir Käufer, die genau zu Ihrer Immobilie passen.

Ihr nächster Schritt

Wenn Ihr Vermieter ein Haus verkaufen möchte und neue Eigentümer einziehen wollen, ist professionelle Unterstützung entscheidend – sowohl für Verkäufer als auch für Mieter. Mit der Haubner Group haben Sie einen Partner an Ihrer Seite, der neutral berät, strukturiert begleitet und rechtssichere Lösungen entwickelt.

Kontaktieren Sie uns jetzt für eine unverbindliche Ersteinschätzung – wir zeigen Ihnen, welche Optionen Sie haben und wie Sie den Prozess entspannt und erfolgreich gestalten.

FAQ – Häufige Fragen zum Thema

Muss der Mieter sofort ausziehen, wenn der Vermieter verkauft?
Nein. Mietverträge bleiben bestehen, der Käufer tritt automatisch ein. Nur durch eine gültige Eigenbedarfskündigung kann ein Auszug verlangt werden.

Wie lange dauert es, bis ein Mieter nach Eigenbedarfskündigung ausziehen muss?
Je nach Mietdauer zwischen 3 und 9 Monaten. In Härtefällen können Gerichte längere Fristen gewähren.

Kann der Mieter gegen eine Eigenbedarfskündigung vorgehen?
Ja. Mieter können widersprechen, wenn sie einen Härtefall geltend machen – etwa Krankheit, Alter oder fehlende Ersatzwohnung.

Welche Pflichten hat der Verkäufer?
Alle relevanten Mietunterlagen müssen vollständig vorgelegt werden. Nur so ist ein reibungsloser Verkauf möglich.

Was passiert mit der Kaution beim Verkauf?
Der neue Eigentümer übernimmt die Kaution und muss sie am Ende des Mietverhältnisses zurückzahlen.