Der Kauf eines Hauses ist eine der größten finanziellen Entscheidungen im Leben. Neben dem eigentlichen Kaufpreis fallen beim Immobilienerwerb jedoch weitere, oft unterschätzte Ausgaben an – die sogenannten Kaufnebenkosten. Wer diese Posten nicht von Anfang an in seine Kalkulation einbezieht, erlebt schnell eine teure Überraschung.
In diesem Ratgeber erfahren Sie, welche Kosten beim Hauskauf anfallen, wie hoch sie ausfallen können, wie Sie sie berechnen und an welchen Stellen Einsparpotenziale liegen. Außerdem geben wir Einblicke in die aktuelle Preissituation in Bremen und zeigen, worauf Sie achten sollten.
Das Wichtigste vorab
- Nebenkosten Hauskauf: In der Regel 9-12 % des Kaufpreises.
- Die Höhe der Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland (in Bremen: 5,5 %).
- Neben den offiziellen Kaufnebenkosten gibt es versteckte Ausgaben wie Sanierungs- oder Umzugskosten.
- Für selbstgenutzte Immobilien können Kaufnebenkosten in der Regel nicht steuerlich abgesetzt werden.
- Eine realistische Kalkulation verhindert Finanzierungslücken.
Ein Überblick
- Welche Kosten fallen neben dem Kaufpreis an?
- Was zählt alles zu Kaufnebenkosten?
- Wie hoch sind die einzelnen Posten?
- Welche Zusatzkosten entstehen beim Neubau?
- Welche Nebenkosten fallen bei Bestandsimmobilien an?
- Wie hoch sind Preise und Nebenkosten in Bremen?
- Welche Finanzierungskosten muss ich beachten?
- Welche Zusatzkosten werden oft übersehen?
- Welche Sanierungskosten können entstehen?
- Welche Kosten kann ich steuerlich absetzen?
- Welche Versicherungen sind für Käufer wichtig?
Was sind Kaufnebenkosten?
Kaufnebenkosten sind alle Ausgaben, die zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis einer Immobilie anfallen. Dazu gehören vor allem Gebühren und Steuern wie die Notarkosten, die Kosten für den Grundbucheintrag, die Grunderwerbsteuer sowie gegebenenfalls die Maklerprovision. Diese Posten werden in der Regel prozentual vom Kaufpreis berechnet und summieren sich je nach Höhe und Bundesland auf etwa 9 bis 12 % des Kaufpreises. Sie zählen zu den unvermeidbaren Bestandteilen eines Immobilienerwerbs und müssen von Käufern frühzeitig in die Finanzierungsplanung einbezogen werden, um böse Überraschungen zu vermeiden.
Typische Kaufnebenkosten im Überblick
Notar- und Grundbuchamt: Ca. 2% des Kaufpreises
Beim Immobilienkauf fallen für den Eintrag ins Grundbuch sowie die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags in der Regel etwa 2 % des Kaufpreises an. Die genaue Höhe ergibt sich aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und umfasst Beurkundungskosten, Gebühren für die Grundbucheintragung sowie weitere Dienstleistungen des Notars. Zusätzliche Kosten entstehen beispielsweise, wenn eine Vorverkaufsverzichtserklärung eingeholt werden muss oder wenn Dienstbarkeiten wie Wegerechte und Wohnrechte ins Grundbuch eingetragen werden. In manchen Fällen können auch Kosten für beglaubigte Abschriften oder für die Abwicklung von Treuhandaufträgen hinzukommen.
Maklergebühr: Bis zu 3,57% des Kaufpreises
Die Maklerprovision ist grundsätzlich frei verhandelbar und beträgt in der Praxis meist bis zu 3,57 % des Kaufpreises – jeweils für Käufer und Verkäufer. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt eine bundeseinheitliche Regelung für Wohnimmobilien: Wird der Makler für beide Parteien tätig, muss er die Provision zu gleichen Teilen auf Käufer und Verkäufer aufteilen. Vertritt der Makler ausschließlich den Verkäufer, kann dieser die volle Provision tragen – in diesem Fall verpflichtet sich der Käufer oft zur Übernahme der hälftigen Maklerprovision im Kaufvertrag. Es ist auch möglich, dass eine Partei die gesamte Courtage übernimmt, wenn dies vertraglich vereinbart wird.
Grunderwerbssteuer: 3,5% – 6,5% des Kaufpreises
Die Grunderwerbsteuer wird beim Erwerb von bebauten und unbebauten Grundstücken fällig und beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. In Bremen liegt der Satz aktuell bei 5,5 %. In der Regel trägt der Käufer diese Steuer. Der Notar meldet den Kaufvertragsabschluss an das zuständige Finanzamt, das daraufhin den Grunderwerbsteuerbescheid erstellt. Nach Zahlung stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch ist.
Gesamtsumme Kaufnebenkosten: 9% – 12%
Insgesamt sollten Käufer mit Kaufnebenkosten von rund 9 % bis 12 % des Kaufpreises rechnen. Diese zusätzlichen Ausgaben sollten von Anfang an in die Finanzierungsplanung einfließen, da Banken sie meist nicht mitfinanzieren. Idealerweise werden die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gedeckt, um die Fremdfinanzierung und damit die Zinsbelastung zu reduzieren.
Kaufnebenkosten beim Hausbau
Beim Neubau kommen zu den klassischen Nebenkosten oft weitere Posten hinzu:
| Posten | Ungefährer Anteil |
| Maklerprovision fürs Grundstück | 3-7 % zzgl. MwSt. |
| Grunderwerbsteuer | 3,5-6,5 % |
| Notar- & Grundbuchkosten | 1,5-2 % |
| Baugenehmigung | ca. 0,5 % der Bausumme |
| Erschließungskosten | variabel |
| Bauherrenhaftpflicht | ca. 0,1 % |
| Bauwesenversicherung | ca. 0,12 % |
| Umzugskosten | variabel |
Beispielrechnung:
Beispiel: Bau eines Hauses auf gekauftem Grundstück (Kaufpreis Grundstück: 150.000 €, Baukosten: 300.000 €)
- Maklerprovision für Grundstück (3,57 %): 5.355 €
- Grunderwerbsteuer Grundstück (5,5 %): 8.250 €
- Notar & Grundbuch (2 % vom Grundstückspreis): 3.000 €
- Baugenehmigung (0,5 % der Bausumme): 1.500 €
- Bauherrenhaftpflicht (0,1 % der Bausumme): 300 €
- Bauwesenversicherung (0,12 % der Bausumme): 360 €
- Erschließungskosten: ca. 15.000 € (Richtwert)
- Umzugskosten: ca. 3.000 € (je nach Umfang und Entfernung)
Gesamt Nebenkosten Hausbau: ca. 36.765 €
→ Das entspricht etwa 8,17 % der Gesamtinvestition (450.000 €), wobei Erschließungs- und Umzugskosten stark variieren können.
Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf
Wer ein bestehendes Haus oder eine Wohnung kauft, muss vor allem mit diesen Posten rechnen:
| Posten | Anteil am Kaufpreis |
| Maklerprovision | bis zu 3,57 % |
| Grunderwerbsteuer | 3,5-6,5 % |
| Notar- & Grundbuchkosten | 1,5-2 % |
| Renovierungs-/Modernisierungskosten | variabel |
| Umzugskosten | variabel |
| Sachverständigenkosten | variabel |
Beispielrechnung:
Beispiel: Kaufpreis eines Hauses: 300.000 € in Bremen (5,55 % Grunderwerbsteuer)
- Grunderwerbsteuer (5,55 %): 16.650 €
- Notar & Grundbuch (2 %): 6.000 €
- Maklerprovision (3,57 %): 10.710 €
Gesamt: 33.360 € Nebenkosten
→ Das entspricht 11,12 % des Kaufpreises.
Wer trägt die Kaufnebenkosten?
In der Regel zahlt der Käufer alle Nebenkosten – außer der Maklerprovision, die seit 2020 meist geteilt wird (bei Wohnimmobilien). Bei Grundstücken oder Gewerbeobjekten gelten andere Regelungen.
Kaufpreise und Nebenkosten im Bremen – Ein Überblick
Der Kaufpreis hängt vor allem von Lage, Baujahr, Zustand, Ausstattung und Grundstücksgröße ab. In Deutschland gibt es große Unterschiede zwischen Metropolregionen und ländlichen Gebieten.
In Bremen liegen die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser (Stand August 2025) bei rund 2.778 €/m².
- Toplagen wie Oberneuland oder Schwachhausen: 4.000-5.500 €/m²
- Mittleres Segment (z. B. Habenhausen, Neustadt): ca. 2.000-2.500 €/m²
- Günstigere Lagen wie Huchting, Gröpelingen oder Kattenturm: 1.000-2.000 €/m²
Mehr zur Preisentwicklung in Bremen finden Sie auf unserer Seite Immobilien Bremen.
Finanzierung
Die meisten Käufer finanzieren ihr Haus über ein Bankdarlehen. Dabei beeinflussen Kaufpreis, Eigenkapital, Zinsen und Tilgung die monatliche Belastung.
- Bereits 0,5 % Zinsunterschied kann bei einer Laufzeit von 20 Jahren mehrere Tausend Euro sparen oder kosten.
- Achten Sie auf Nebenkosten wie Bereitstellungszinsen oder Gebühren für Sondertilgungen.
Tipp: Lassen Sie sich von der Haubner Group für Immobilien in Bremen ein Finanzierungskonzept erstellen, das zu Ihrer Lebenssituation passt und langfristig tragbar ist.
Versteckte Nebenkosten
Neben den offiziellen Posten gibt es Kosten, die oft vergessen werden:
- Sanierung & Modernisierung: z. B. energetische Sanierung, Dach oder Fenster
- Umzugskosten: abhängig von Umfang und Entfernung
- Doppelte Wohnkosten: Miete oder Zwischenfinanzierung bis zur Fertigstellung
- Gutachterkosten: z. B. zur Bauschadensprüfung vor dem Kauf
Modernisierungs- und Sanierungskosten
Gerade bei Bestandsimmobilien müssen Käufer oft mit zusätzlichen Investitionen rechnen:
- Dach, Heizung, Fenster, Dämmung
- Sanitär- und Elektroinstallationen
- Außenanlagen
Seit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) sind bei Eigentümerwechsel in manchen Fällen verpflichtende Modernisierungen vorgeschrieben – z. B. bei veralteten Heizsystemen.
Tipp: Nutzen Sie KfW-Programme oder Landesförderungen für energetische Sanierungen oder barrierefreie Umbauten. Wir helfen Ihnen, den Sanierungsbedarf vor dem Kauf realistisch einzuschätzen.
Steuerliche Aspekte
Für selbstgenutzte Immobilien sind Kaufnebenkosten nicht steuerlich absetzbar.
Für vermietete Objekte gilt: Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklerprovision können als Werbungskosten geltend gemacht werden.
Wichtige Versicherungen im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf
Neben den klassischen Kaufnebenkosten spielen auch Versicherungen eine Rolle, die Käufer und Immobilie absichern:
- Risikolebensversicherung: Schützt Hinterbliebene vor finanziellen Schwierigkeiten, falls der Hauptverdiener verstirbt.
- Restschuldversicherung: Deckt im Todesfall die noch offene Darlehensschuld ab.
- Berufsunfähigkeitsversicherung: Sichert die Kreditrückzahlung ab, wenn der Hauptverdiener aufgrund von Unfall oder Krankheit nicht mehr arbeiten kann.
- Rechtsschutzversicherung: Hilfreich bei rechtlichen Streitigkeiten, z. B. mit Bauunternehmen oder Nachbarn.
- Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht: Übernimmt Schäden, die Dritten auf dem Grundstück entstehen.
- Wohngebäudeversicherung: Deckt Gebäudeschäden durch Feuer, Sturm, Hagel oder Leitungswasser ab.
- Elementarschadenversicherung: Ergänzt die Wohngebäudeversicherung und greift bei Naturgefahren wie Starkregen oder Überschwemmungen.
- Hausratversicherung: Schützt bewegliches Eigentum wie Möbel und Elektrogeräte vor Schäden oder Diebstahl.
Fazit – Haus kaufen kostenrealistisch kalkulieren
Ein Hauskauf ist mehr als nur der Kaufpreis. Die Hauskauf Kosten umfassen Nebenkosten, mögliche Sanierungen, Finanzierungsausgaben und laufende Belastungen. Wer frühzeitig mit einem erfahrenen Partner plant, kann sicherstellen, dass das Traumhaus auch langfristig finanzierbar bleibt.
Die Haubner Group unterstützt Sie nicht nur bei der Immobiliensuche, sondern auch bei der realistischen Kostenplanung und Finanzierung. Unser Team kennt den Markt in Bremen und Umgebung genau und berät Sie persönlich – vom ersten Besichtigungstermin bis zum Kaufvertrag.
FAQ – Haus kaufen Kosten FAQ
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Hauskauf?
In der Regel sollten Sie 10-15 % des Kaufpreises für Kaufnebenkosten einplanen. Dazu zählen Grunderwerbsteuer (in Bremen 5,5 %), Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5-2 %) sowie ggf. Maklerprovision.
Welche Faktoren bestimmen die Kosten eines Hauses?
Der Kaufpreis hängt vor allem von Lage, Größe, Baujahr, Zustand und Ausstattung ab. In Bremen variieren die Preise je nach Stadtteil zwischen unter 1.000 €/m² und über 4.000 €/m².
Muss ich Modernisierungskosten beim Kauf einplanen?
Ja – besonders bei Bestandsimmobilien. Häufig fallen Kosten für Dach, Heizung, Dämmung oder Fenster an. Durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) können bei Eigentümerwechsel auch verpflichtende Sanierungen nötig werden.
Wie beeinflusst die Finanzierung die Gesamtkosten?
Neben dem Kaufpreis wirken sich Zinsen, Tilgung und mögliche Gebühren wie Bereitstellungszinsen direkt auf die Gesamtkosten aus. Ein durchdachter Finanzierungsplan verhindert langfristige Belastungen.
Lohnt sich der Kauf eines Hauses als Kapitalanlage?
Oft ja – besonders in Regionen mit stabiler Mietnachfrage und Wertsteigerungspotenzial. In Bremen sind sowohl Mehrfamilienhäuser als auch Ferienwohnungen in gefragten Lagen interessant.
Welche Förderungen kann ich beim Hauskauf nutzen?
Je nach Objekt und Sanierungsbedarf können Förderprogramme der KfW oder regionale Zuschüsse greifen – etwa für energieeffiziente Modernisierungen oder barrierefreien Umbau.
Wie wirken sich Ferienimmobilien auf die Rendite aus?
Ferienwohnungen in gefragten Lagen mit touristischer Genehmigung bieten oft überdurchschnittliche Renditen, da sie saisonunabhängig vermietet werden können.
